您当前的位置: 首页 > 旅游

关于经济政策投资逻辑孙宏斌13个必读行业

2019-01-11 11:00:27

【编者按】孙宏斌,地产界公认的“收购狂人”,久历风尘,却也千锤百炼。几乎面对每次政策调控,他的判断布局都相当,以至于大家每次提及融创中国控股有限公司董事长孙宏斌,都觉得他是史玉柱之后。似乎无论走到哪里,他都自带光芒。

面对当下的政策调控,或许很多人焦头烂额,那么孙宏斌在一次活动中,他提到了对于中国未来的13个信号,包括对中国宏观经济、中国政策宏观调控、中国房地产行业投资逻辑、当前中国房企面临的风控等判断,非常明确地指出当下房产企业的发展方向。

本文发于“地产杂志”,作者李惠聪;经亿欧,供行业人士参考。

真正的“人物”出场,总是自带闪光灯。

对于融创中国控股有限公司董事长孙宏斌,总是分外吸引眼球。从顺驰的“规模狂人”到今天地产界公认的“收购狂人”,孙宏斌久历风尘,却也千锤百炼。

从早着魔般狂热拿地,招引万科王石亲临天津“酒桌规劝”,再到今日一路饱尝世路荣枯后的稳健与狼性并包,孙宏斌为自我套上了进退有度的一把子缰绳。

孙宏斌的故事性,不仅仅是其数次与传奇人物沾染交织展示出自身W型跌宕壮阔的人生及商业传奇,更是因为孙更是当下一位行业“实时”性人物,我们回看融创近年来的城市布局,政策调控波动周期越来越短,他却几乎踩准了每一次市场动荡的节点。从一二线城市、再到环渤海、长三角、珠三角、中西部的及时卡位布局都可谓。以今年10月底数据为准,融创中国已提前跨入千亿房企俱乐部,成为三年来新晋千亿房企。

难道是前有史玉柱后有孙宏斌?我们常常总有所疑问:成功者之所以可以屡次成功,是因为血液里与生的DNA,还是他们曾在无人的暗夜中受到了真理加持?

近日,孙宏斌在一次名为“中国房企的投资逻辑和风险控制”的演讲中,操着满腔晋南口音,对当前的形势似是不吐不畅。在他看来,“中国房地产问题很简单,专家搞得很复杂。”孙的演讲,只有一页PPT,三行标题,却释放出其对未来2017年行业的13个不得不读的信号弹。

(以下内容为孙宏斌演讲内容干货提炼)

之于中国宏观经济的6大信号判断

信号弹之一:全球、包括中国的经济下行压力特别大。

当前中国经济下行压力较大,但从全球横向来比,仍然是增长快的国家之一。现在大家对国家官方统计的6.7%的GDP速度,仍然心存质疑。事实上,我看没有必要。即使中国经济增长差回落到4%,这个增速仍然是很可观的。

历史可鉴,只要经济下行压力大,不管全世界哪个政府都会选择量化宽松、低利率。这几乎是必须选项。即使在这种增长环境下,我们还会有挺多机会。

信号弹之二:流动性即使偏多,未来还要继续印钱,利率仍将保持低位。

M2原来增速是13%,即使下降到12%、11%,你大可放心的是它不可能变成负增长。所以你担心什么?M2小幅波动对企业没有什么影响。

美国未来肯定是要加息。一面是共和党预期加息,而新任总统特朗普要修路、修桥、减税,以上两点形成了通胀预期,所以美国加息可能会快一点。但美国加息中国就必然步其后尘吗?不太可能!

因此,第二个判断是:当前即使流动性很多,政府还要继续印钱,利率仍然要保持低位——这是不会变的。

信号弹之三:人民币汇率贬值或保持在范围间。

2014年之前,人民币增值了约30%~40%,现在人民币贬值幅度在12%-13%,可见,人民币增值的那部分还没有贬完呢!

人民币贬值压力肯定有,只是快点贬还是慢点贬两种选择,这对我们很重要,因为它会影响到资产价格。

为什么我们近对一家香港的境内公司的并购没有做成?我谈的是人民币价格,对方却要求付港币。“我说那付港币资产价格就要打八折。否则,融创面临的风险非常大”。

融创去年美元债的利息有7亿元人民币,落实到帐面就是我们一年又亏了几个亿。

信号弹之四:去产能、去库存易,去杠杆难。

差的企业,要想活着就必须借钱还利息;而好的企业,银行都抢着借钱给它,所以企业无论好坏都离不开杠杆。

经济下行压力大,有很多并购机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱,可以穿越周期的钱,就有很大的优势。如果有这个机会不去做不去用,反而扭头去减杠杆那是不对的。

未来企业去不去杠杆,还要看自身情况。如果企业素质高、资产质量好、操作能力强,当然可以加杠杆;反之,企业杠杆越高,死得越快。

信号弹之五:全世界、贫富分化越来越严重。

贫富分化,我已经关注了10年。为什么?这决定未来我们要把房子卖给谁,房子怎么盖!

2008年之前,美国老百姓的工资涨的很少,老板的钱更多了。逻辑就是,因为全球化、以及信息系统高速发展,老百姓没有工作了,但老板成本在降低。

全球量化宽松那么多钱都去哪里了?钱都去有钱人那里了。

这个问题怎么解决?西方是通过选举和税收来调节财富的重新分配,所以才会出现美国这样的选举结果。中国怎么办?我不知道。

但是有了这个判断前提,我们就有了房地产定位的罗盘与指南。融创一直坚持做高端和改善型住房,将来也一定有市场。事实证明,现在我们是越来越好做了。

信号弹之六:去全球化正在发生,请接受。

无论它好或者不好,但是去全球化确确实实已经在发生了。所以知道这一点,对我们下一步决策一定是有好处的。

我不觉得中国的投资机会比美国差,所以这也是我们融创不愿意去国外开发的原因。

作为房企,必须要有对未来宏观经济的判断。判断正确那是万幸,判断失误可以慢慢再调整。但是没有判断,未来无法得出自己的投资逻辑。

之于中国房地产行业投资逻辑的3大特点判断

信号弹之七:企业的两个投资点——买对地,盖好房子。

企业地买错了,盖什么样的房子都是赔钱,因为投资方向就错了。

因此,行业首先是投资方向要正确,买对地,再辅之以高品质、好品牌的房子,这就成了!当然,这个行业投资比别的行业更难。为什么?杠杆太多。有银行借贷、客户预付款,层层杠杆让投资变得很复杂,而且能不能赚钱还要等三年以后,“这比种庄稼还难”。

信号弹之八:未来房企没有“小而美”,只有“小而没了”。

这个行业截至到今年10月底,已经有将近10万亿规模。这么大的盘子实现再增长也难了,但是有一个特点:资源都在快速向大公司集中。就是平常说的马太效应。

现在房地产前100名占全部销售规模超过40%,前10名占比超过20%。未来,这个行业下一个年,前100名的房企将会占到销售总额的70%-80%,前10名的比例会占到35%-40%。由此,我的判断是行业的前10名平均就要实现4000亿的销售规模,没有两三千亿进不了前10名。

这个是怎么形成的?小公司买了地挣了一部分钱,后期不好干决定退出让大公司做,此外就是大公司的不断收购与兼并,这也根源于行业本身就有金融属性。有的企业战略定位是小而美,在我看,房地产行业未来没有小而美,只有小而没了。

信号弹之九: 行业不平衡的性。

这个行业存在的不平衡:城市之间的不平衡、空间的不平衡、时间的不平衡。

中国房地产的错配体现在:需要房子的地方没有供应,不需要房子的地方瞎供应。

某些特大城市土地供应住宅占比很低,出地出让有大量工业用地,然后强制要求大规模超过50%商业配比,但住房占比却又很低,容积率也很低,这三个因素加起来供应量就跟上不,供应量奇缺但人口流动涌入带来了大量需求,实现了供需的完全错配。

当然有错配,就有机会。从城市看,我去年看好是南京,今年看好的是武汉。

另外还有企业面临的实际问题,“有人跟我说房子、地都太贵,没有办法干了,一溜烟就跑美国了。但是我说别着急,还有调控呢,一调控就都又下来了。”

“现在有几个月踏空一直没到买的地企业着急了,我的建议是,未来地一定会便宜的。有钱,先留着”。

因此,对于企业,未来要买对地方、买对时间,多借点可以穿越周期的钱,这是投资的三大逻辑。

之于中国政策宏观调控3大信号判断

信号弹之十:本次宏观调控是个好事!

国家针对行业的本次调控,对买房客户、开发商、银行等等都是多方的好事。

我们看到地越来越贵、房子越来越贵,风险越来越大,大家钱都更难挣了。近,北京推出几块地政府至少少收200亿土地出让金。所以,政府愿意让出这部分利益来进行整体调控,因此我说调控是件好事,肯定是大家愿意看到的。

信号弹之十一:这次调控严厉程度很多企业预计不足。

这次宏观调控严重的力度超过每一次,包括超过2008年的政策大调整。这一次是自上而下,甚至是设定目标管理的政策风向转换。当然,每个地方政策、执行力度也有差异。

首先,现在银行的金融信贷政策越收越紧,对融创现金流影响特别大。另外,现在对开发商预期还没有变,买房预期到目前为止还没有变,但是会变的。为什么?通过政策持续发酵,以及舆论的一直酝酿,“客户的预期,说着说着就被改变了。”

“过去我们对政策的预期是到“两会”时候,这次我预计政策一定会直接持续到十九大的召开。因此,再怎么重视这次宏观调控,都不为过。”

信号弹之十二:宏观调控给做高端产品的企业带来利好。

调控政策首付门槛提高,很多家庭想一步到位:原来买2套,现在买1套。一定选择买位置好、品牌好、品质好、大一点的房子,品牌企业就有机会了。

之于当前中国房企面临的风控判断

“不确定经济形势下的确定选择”这是我演讲喜欢用的一句。因为从某种意义看,对于房地产行业,就是买不买地或者卖不卖房子,还有什么选择的?有钱看着卖,没钱赶紧卖。”任何形势再不确定,我们作为房企的选择都是确定的。

信号弹之十三:控制好现金流与企业价值跷跷板平衡

房地产企业风险控制有两点:一是现金流风险;二是公司核心土地价值。

众所周知,没有现金流企业必然死亡。同样,作为房地产企业,土地价值又是企业的核心竟争力。

如果企业现金流没有问题,但土地没有价值,这种然情况就很危险,企业运营转着转着转出一个可以把自己吞噬掉的“窟窿”。如果企业现金流有问题,但土地是有价值的,公司仍然可以卖掉,仍有后路。对这个行业来说,第二类的企业面临的情况可能更好一点。

我想说的是,如果你的公司现金流有问题了,但是还有价值,那你就可以找我。(此处融创广告出没,请注意)

:因为我们要的是市场价,不占合作伙伴便宜。市场价我们都认,而且价格好谈。

第二:买完不想要还可以退!

第三:有时候卖不必全卖,50%、60%或70%都可以,合作企业可以作为股东享受并购后的溢价收益,赚更多的钱。

锯末颗粒机
企业信用贷款
线路板厂
推荐阅读
图文聚焦